La reglamentación restringe la exención del impuesto para los propietarios y fija condiciones ligadas a la situación patrimonial del inquilino.
La esperada exención en el Impuesto a las Ganancias para los contratos de locación con destino de vivienda ya entró en vigencia. Sin embargo, la publicación de su reglamentación mediante el decreto 406/2026 —enmarcado dentro de la Ley de Modernización Laboral— despertó controversias en el sector inmobiliario y tributario, al restringir notablemente el alcance original dispuesto por el Congreso de la Nación.
La medida, que se aplicará de manera retroactiva a enero de este año, tiene como objetivo principal disminuir el costo impositivo para los dueños e impulsar una mayor oferta de inmuebles para alquiler permanente. No obstante, los detalles técnicos incorporados limitan drásticamente quiénes podrán acceder verdaderamente a este alivio fiscal.
La situación del inquilino condiciona al dueño
El texto aprobado por el Poder Legislativo planteaba inicialmente un marco de exención mucho más generalizado. La sorpresiva delimitación de la norma fija que el beneficio impositivo se otorgará únicamente si el inmueble arrendado constituye una «vivienda única, familiar y de ocupación permanente» por parte del inquilino.
Especialistas de la materia advierten que esta especificación desplaza la naturaleza del beneficio y lo ata de forma directa a la realidad patrimonial e individual del inquilino Según explicó Alberto Mastandrea, socio de Impuestos de BDO en Argentina, bajo esta reglamentación no alcanza con que el departamento o casa se use para habitar. Si el inquilino posee otra propiedad a su nombre (incluso si no reside en ella) o si la locación no califica como su vivienda familiar principal y permanente, el dueño no estará exento de tributar Ganancias.
Un ejemplo recurrente es el de un padre que alquila una vivienda para su hijo en una localidad diferente para que pueda cursar estudios universitarios. Dado que el hogar principal del estudiante legalmente sigue siendo el de sus padres, el inmueble no encuadra como vivienda única y permanente, quedando excluido del beneficio sin un sustento del todo nítido.
El factor de mayor incertidumbre radica en que el propietario se encuentra obligado a realizar una tarea de control e indagación sobre la situación habitacional del locatario que antes no se exigía, y para la cual frecuentemente carece de herramientas de verificación fehacientes.
Qué pasa con las sociedades, comercios y alquileres temporarios
El decreto reglamentario dictaminó además otras exclusiones importantes para el sector comercial y empresarial:
- Alquileres excluidos: quedan completamente fuera de la medida los contratos comerciales, los de tipo temporal y los orientados al turismo.
- Múltiples inmuebles: la normativa no impide que una persona humana obtenga la exención por más de un inmueble (por ejemplo, cinco o diez propiedades), siempre y cuando cada inquilino de forma individual cumpla el requisito estipulado de vivienda permanente.
- Sociedades afuera: a diferencia del proyecto de ley original que no discriminaba el tipo de propietario, el decreto restringe el beneficio con exclusividad a personas humanas y sucesiones indivisas. Esto implica que las empresas, fideicomisos o constructoras con carteras de viviendas para alquilar continuarán bajo la órbita de Ganancias, afrontando además un esquema donde el costo de adquisición cuenta con una actualización casi inexistente.
El panorama respecto de otros impuestos
El escenario impositivo para las locaciones de uso habitacional mantiene variantes de consideración al compararse con otros tributos vigentes:
- Impuesto al Valor Agregado (IVA): los alquileres destinados exclusivamente a casa habitación de quien alquila y su grupo familiar se encuentran exentos de IVA. En este caso, la excepción comprende en igualdad de condiciones a propietarios individuales y a personas jurídicas (sociedades).
- Ingresos Brutos: para la Ciudad de Buenos Aires (CABA), rige una exención que cubre la explotación de hasta tres unidades destinadas a vivienda, con la salvedad de que los montos percibidos no superen un tope fijado en $1.101.000 mensuales por cada unidad (valor que se somete a actualización cada año).
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