Un informe del CPAU revela cómo el mercado inmobiliario porteño se expande hacia el norte y noroeste, mientras el sur sigue rezagado en inversiones y desarrollo.
Palermo es una de las zonas más demandadas durante
En el marco del Programa Indicadores, se presentó un análisis de la concentración territorial de las encomiendas de obras del , registradas durante el período: 2023-2024-2025, que permite identificar patrones claros de crecimiento, expansión geográfica y una persistente segmentación del desarrollo urbano.
En el año 2023, el epicentro de la actividad constructiva se localiza de forma nítida en la Comuna 14 . Se observan núcleos secundarios de menor intensidad en las Comunas 13 (Belgrano, al norte de la Comuna 15 (Chacarita, Villa Crespo), en la Comuna 11 (Villa del Parque, Villa Devoto) y en el límite entre las comunas 7 y 10 (en el entorno de Avellaneda y Nazca).
El escenario cambia en 2024, año que se perfila como el de mayor expansión y dinamismo constructivo. Se observa un importante crecimiento en la Comuna 12 (en el eje de Villa Urquiza y Saavedra).
La Comuna 13 (Belgrano, Núñez y Colegiales) consolida su posición, y la concentración de encomiendas se extiende por la Comuna 15 (Agronomía, Chacarita, Parque Chas, La Paternal, Villa Crespo y Villa Ortúzar).y hacia la Comuna 1 (Retiro y San Nicolás), sugiriendo una reactivación del macrocentro y del corredor norte-noroeste.
La Comuna 14, con Palermo, lideró la mayor demanda.
Tendencia hacia una consolidación selectiva
Para 2025, la tendencia evoluciona hacia una consolidación selectiva. Las Comunas 13, 14 (Palermo) y 15 consolidad como el sector más dinámico de la actividad profesional. En 2025 el informe refleja la consolidación de puntos de calor en la Comuna 11 (Villa Devoto y Villa Santa Rita), confirmando un desplazamiento de la frontera de la inversión constructiva hacia el oeste residencial.
A pesar de estas fluctuaciones y expansiones, el análisis revela una constante estructural crítica: la brecha norte-sur. Durante los tres años, las Comunas 4 (Barracas, La Boca, Nueva Pompeya y Parque Patricios) 8 (Villa Soldati, Villa Lugano y Villa Riachuelo) y 9 ( Liniers, Mataderos y Parque Avellaneda) indicando una baja o nula concentración de encomiendas de obra.
«Mientras el corredor norte y el noroeste muestran una transformación urbana acelerada, el sur porteño no logra captar de manera significativa la inversión privada en construcciones, evidenciando una desconexión territorial que las dinámicas del mercado inmobiliario en el trienio analizado no han logrado revertir», señala Néstor Margariños.
Mapa de las encomiendas 2023. Gentileza CPAU
El director del Programa Indicadores del CPAU sintetiza como conclusión que «el periodo 2023-2025 muestra una evolución que va desde una concentración puntual en Palermo (2023), pasando por un auge expansivo hacia el noroeste (2024), hasta llegar a una consolidación de nodos de alta intensidad constructiva en el corredor norte (2025)».
«La actividad sigue un patrón de desplazamiento hacia el norte y el oeste, pero encuentra una barrera hacia el sur, manteniendo la polarización histórica del tejido urbano porteño», agrega el director.
Mapa de las encomiendas 2025. Gentileza CPAU
Señales de reactivación
El 2025 marcó un punto de inflexión para el mercado inmobiliario porteño. En un contexto de reordenamiento macroeconómico, el comportamiento del comprador mostró señales de reactivación, mayor velocidad en la toma de decisiones y un retorno progresivo del interés inversor.
Los departamentos de dos y tres ambientes con cochera concentraron gran parte de las consultas, seguidos por los monoambientes orientados a renta, un clásico que recuperó protagonismo, según un relevamiento realizo por la inmobiliaria Baigún Realty.
«No se trató de una moda, sino de una estrategia. En un contexto donde el crédito sigue siendo limitado, el comprador eligió unidades que permiten flexibilidad: vivir hoy, alquilar mañana o revender con rapidez. La demanda se volcó hacia tipologías probadas, con salida clara en el mercado, dejando de lado apuestas demasiado específicas o de difícil absorción», dice Matías Chirom, CEO de la firma.
Palermo, Belgrano, Las Cañitas y Villa Crespo concentraron el mayor volumen de consultas, con perfiles bien definidos. Palermo lideró la demanda de unidades chicas para renta; Palermo Chico se posicionó en el segmento de unidades grandes; y Cañitas, Imprenta y Belgrano captaron a quienes buscaron equilibrio entre ubicación y precio, con foco en dos y tres ambientes con cochera.
Los nuevos desarrollos avanzan sobre zonas como Colegiales. Gentileza Sancor Seguros Real Estate.
«Entre los barrios emergentes, Chacarita, Villa Crespo y Colegiales mostraron un crecimiento sostenido, impulsado por procesos de renovación urbana, mejoras en conectividad y valores todavía competitivos. No se trata de zonas “de moda”, sino de territorios donde el comprador comienza a anticipar valor», señala Chirom.
En tanto, para Sebastian Sosa, presidente de Remax Argentina y Uruguay, «si bien 2025 cerró por encima del rendimiento de 2024, el 2025 año comenzó con un fuerte impulso , que funcionó como un verdadero apalancamiento y, en algunos casos, incluso empujó al alza el valor del metro cuadrado».
